Aannemers

Aannemer zoeken
Voor een klein project kunt u het beste een aannemer uit de buurt zoeken, anders worden reiskosten een grote kostenpost. Informeer eens bij buurtbewoners die onlangs hebben laten (ver-)bouwen naar hun ervaringen. Vraag aannemers of ze u referenties kunnen geven van hun opdrachtgevers en/of van architecten met wie zij gewerkt hebben. U kunt dan informeren naar de kwaliteit van het geleverde werk, de prijs-kwaliteit verhouding, het nakomen van afspraken en de geleverde service. Let op schone bouwplaatsen. Een schone bouwplaats is vaak een graadmeter voor de kwaliteit van het werk. Wilt u meer zekerheid en garantie kijk op de website van Stichting BouwGarant.

Offertes aanvragen
Vanzelfsprekend wilt u dat uw project voor een goede prijs gerealiseerd wordt. Om prijzen te kunnen vergelijken kunt u bij meer aannemers een offerte aanvragen. Om te kunnen vergelijken is het van belang dat u elke aannemer dezelfde vraag voorlegt. U heeft daarvoor niet alleen bouwtekeningen nodig en een werkomschrijving, maar u moet ook uw andere wensen toelichten. Denk daarbij aan de bouwtijd, uitvoeringsperiode, werktijden, voorkomen van geluidsoverlast, betalingsschema, garantieperiode, bereikbaarheid van de aannemer in geval van een calamiteit en dergelijke. Ook is het van belang afspraken te maken over het schoonhouden van de bouwplaats en tijdelijke voorzieningen. Denk aan het gebruik van sanitair en elektriciteit, inbraakwerendheid, stofschotten. Formuleer uw wensen zo ruim mogelijk zodat de aannemers de mogelijkheid hebben hun werkzaamheden efficiënt mogelijk in te schatten.
Ga met de aannemer praten vóór u een offerte aanvraagt. Licht uw project toe en meldt dat u meerdere offertes gaat aanvragen. U krijgt alleen een goede prijs als de aannemer belangstelling toont om uw project aan te nemen! Vraag aan 2 tot 4 aannemers om een gespecificeerde offerte, een opgave van het arbeidsloon en een opgave van de eventuele onderaannemers. Bedenkt dat het veel werk is om de offertes onderling te vergelijken, ga dus niet lukraak offertes aanvragen.

Bouwovereenkomst
Als u een goed aannemer gevonden heeft moet u alle afspraken goed op papier zetten en door de aannemer laten ondertekenen. Uw architect, Stichting BouwGarant of de Vereniging Eigen Huis helpen u graag verder. Sluit géén bouwovereenkomst voordat u de beschikking heeft over de benodigde vergunningen.

Stelposten
Als het nog niet duidelijk is hoe bepaalde werkzaamheden exact uitgevoerd moeten gaan worden kunnen in de bouwovereenkomst stelposten opgenomen worden. Probeer dit zoveel mogelijk te voorkomen omdat stelposten vaak aanleiding geven tot discussie. Omschrijf de stelpost in ieder geval goed. Denk aan materiaalkosten, arbeidskosten, eventuele algemene kosten en aannemersprovisie en btw.

Oplevering
Als de bouw gereed is zal de aannemer het werk willen opleveren. U kunt daarmee instemmen als er nog een beperkt aantal onvolkomenheden zijn. Bij de oplevering loopt de opdrachtgever met de aannemer door het werk en noteert alle zichtbare gebreken. De oplevering is een belangrijk moment. Na de oplevering kan de aannemer niet meer aansprakelijk gesteld worden om zichtbare gebreken te herstellen. Ook is het de aanvang van de garantieperiode. Het is daarom aan te raden u bij de oplevering terzijde te laten staan door een deskundige.

Architectuur

Wees creatief
Om uw en ons creatieve talent te prikkelen dient u bij het formuleren van uw vraag zo mogelijk géén concrete oplossingen aan te dragen. Probeer uw vraag te formuleren als een probleemstelling en niet als een gewenste oplossing. Probeer niet alleen te denken in concrete voorbeelden, maar ook in aansprekende referenties op het gebied van mode, film, literatuur, dans, muziek en beeldende kunst. Vertel over uzelf, uw partner, uw kinderen. Over hoe uw dag er uit ziet. Een creatief antwoord op uw vraag wordt niet zelden geboren uit schijnbaar tegenstrijdige wensen.

Welstand
Bij de beoordeling van een omgevingsvergunning voor bouwen wordt uw plan getoetst aan ‘redelijke eisen van welstand’. Als uw plan niet aan de welstandseisen voldoet wordt géén omgevingsvergunning afgegeven. Elke gemeente moet haar welstandsbeleid vastleggen in een ‘welstandsnota’. Download deze nota van de site van uw gemeente. Lees hem en bespreek hem met uw architect.

Bouwkosten

Budgeteer uw (ver-) bouwplan
Als u gaat (ver-)bouwen is het aan te raden om te bepalen hoeveel geld u daaraan zou willen en kunnen uitgeven. Professionals noemen dit totale budget de stichtingskosten. De stichtingskosten bestaan uit veel kostenonderdelen, van grondkosten tot inrichtingskosten. Bij reguliere woningbouw zijn de bouwkosten gemiddeld circa 55-60% van de stichtingskosten. De architect geeft vorm aan de bouwkosten en gebruikt daarom voor de ‘bouwkosten’ soms ten onrechte het woord ‘budget’. Als u uw project budgetteert houdt u grip op de totale kosten omdat u voor de verschillende kostenposten een bepaald bedrag gereserveerd heeft. Om de kosten reëel in te kunnen schatten moet u wel proberen álle kosten in beeld te brengen. Zie ook ‘Stichtingskosten’.

Stichtingskosten
Stichtingskosten zijn alle kosten die gemaakt moeten worden voor het stichten en gebruiks-gereed maken van een bouwwerk.

De stichtingskosten kunnen onderverdeeld worden in:

  1. Kosten voorbereiding
  2. Algemene kosten
    • aankoop grond en/of bestaand huis
    • beschrijvingskosten (notaris/leges)
    • bouwrijp maken grond
    • sloopwerkzaamheden
    • bodemsanering
  3. Bouwkosten (aanneemsom aannemer)
    • bouwkundige voorzieningen
    • installaties
    • inrichting (stoffering, meubilair)
    • afwerking terrein (beplanting, bestrating)
  4. Onvoorzien en reserve
  5. Honoraria en onkosten adviseurs (kosten architect, kosten interieurarchitect, kosten adviseur constructie, kosten grondonderzoek en funderingsadvies, kosten adviseur installaties, kosten adviseur bouwfysica, kosten ontwerp terreininrichting, berekeningen t.b.v. aanvraag omgevingsvergunning, kosten toezicht bij de bouw)
  6. Prijsstijgingen
  7. Btw 21%
  8. Legeskosten vergunningen
  9. Kosten notaris
  10. Verzekeringen
  11. Aansluitkosten (water, elektra, gas, telefoon, cai, riolering, inrit)
  12. Financieringskosten (afsluiten hypotheek, renteverlies)

Bij reguliere woningbouw zijn de bouwkosten circa 55-60% van de stichtingskosten.

Constructie

Bouwmuren
Als de indeling van uw gebouw niet aansluit bij uw wensen is het te overwegen om een deel van een bouwmuur te laten verwijderen of om daarin een grote opening te maken. Het onderzoeken van die mogelijkheid biedt soms onverwachte mogelijkheden. Laat u hierover wel goed adviseren want het aanpassen van de draagconstructie kan niet zonder vergunning en kan bovendien tot veel schade leiden als het niet vakkundig uitgevoerd wordt.

Duurzaam (ver)bouwen

Duurzaam bouwen en verbouwen
De bouw en verbouw van huizen, kantoren en scholen kost veel energie. Door duurzaam te bouwen en verbouwen daalt de uitstoot van broeikasgassen, worden materialen hergebruikt en minder (schaarse) grondstoffen gebruikt. De overheid stimuleert burgers, bouwbedrijfsleven en gemeenten aandacht te besteden aan duurzaamheid en ondersteunt dit onder andere met subsidies voor duurzame energie, bijvoorbeeld voor zonnepanelen.

Duurzaam bouwen
Duurzame woningen en gebouwen zijn vaak gezonder voor bewoners en gebruikers. Ook zijn ze energiezuiniger en beter voor het milieu dan traditionele woningen. Duurzaam bouwen bespaart ook grondstoffen.

Lees verder »

Duurzaam verbouwen
De vraag naar goede woningen en andere gebouwen blijft groeien. Alleen nieuwbouw voldoet niet aan de vraag. Door gebouwen te renoveren, komen er meer woningen en kantoren met goede kwaliteit en comfort beschikbaar. Daarnaast is renovatie vaak duurzamer, goedkoper en minder schadelijk voor het milieu dan sloop- en nieuwbouw.

Lees verder »

Financieel

Hypotheek afsluiten
Op het moment dat u een huis koopt, kunt u kosten voor advies, net als de kosten voor verbouwing en verbetering betalen met behulp van een hypothecaire lening. De kosten van de lening zijn aftrekbaar van uw belasting. Voor specifieke vragen kunt u contact opnemen met uw belastinginspecteur.

Bedrijfsruimte aan huis
U woont en werkt in hetzelfde pand. Bijvoorbeeld omdat u als boekhouder op de zolder van uw huurwoning werkt of uw garage gebruikt als architectenbureau. Het is van belang of uw werkruimte een zelfstandig deel van uw woning deel is (in Belastingdienst-termen heet dit ‘afsplitsbaar’). Dit houdt in dat uw werkruimte in theorie apart verhuurbaar is en een eigen in- of opgang en eigen sanitair heeft. Een kleine investering in een aanpassing van uw huis kan een flink fiscaal voordeel opleveren.

Overdrachtsbelasting
Bij het kopen van een huis moet men in Nederland 6% overdrachtsbelasting betalen. Tot 1 juli 2012 geldt echter tijdelijk een verlaagd tarief van 2%. Het verlaagde tarief geldt niet voor bedrijfspanden.

Waarde verhogende verbouwingen
Onder de oude hypotheekregels was het eenvoudiger om veel voorkomende verbouwingen als een luxe keuken of een mooie badkamer volledig te financieren. Als u middels een taxatierapport kunt aantonen wat de waarde van het onderpand is ná verbouwing is die mogelijkheid er echter nog steeds. Zelfs bij een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie maakt het niet uit of de verbouwing ‘cosmetisch’ is. Financieren d.m.v. een hypotheek scheelt vele procenten in vergelijking met een persoonlijke lening. Laat u dus goed informeren!

Social Media

Twitter
Via Twitter kunt u op de hoogte blijven van nieuwe ontwikkelingen binnen Atelier PDV.

Facebook
Heeft u goede ervaringen met Atelier PDV, of bent u van mening dat onze dienstverlening iets is voor uw vrienden of familie? Meldt het op Facebook!

LinkedIn
Middels de LinkedIn-groep Atelier PDV kunt u vragen stellen én tips geven aan klanten van Atelier PDV en aan architecten en andere professionals die werkzaam zijn op het gebied van particuliere bouw.

Vereniging van Eigenaren

Tips voor een goed bouwarchief
Als een architect ingeschakeld wordt bij een verbouwing van een bestaand gebouw is zijn/haar eerste stap om te onderzoeken of er tekeningen zijn van de bestaande toestand. Tekeningen zijn voor de architect, en voor andere professionals, een onmisbaar hulpmiddel om een gebouw te kunnen begrijpen. Aanpassingen en onderhoudswerkzaamheden, zullen beter en zeker efficiënter uitgevoerd worden met kennis van de bestaande toestand. Het is daarom aan te raden dat eigenaren een archief aanleggen van tekeningen en andere documenten én een logboek bijhouden van alle onderhouds- en verbouwingswerkzaamheden. Bedenk daarbij dat huis of woongebouw normaliter gebouwd wordt voor een periode van tenminste 40 tot 50 jaar en dat de werkelijke levensduur vaak veel langer is. Het is daarom aan te raden dat binnen de VvE een ‘archivaris’ de taak krijgt een bouwarchief aan te leggen én bij te houden. In een ideale wereld beschikt een VvE over alle ‘definitieve’ stukken behorend bij elke fase, inclusief de bijbehorende documentenlijst. In de praktijk zal dat zelden mogelijk zijn, maar hoe eerder een poging gedaan wordt om diverse stukken te archiveren hoe groter de kans is dat dat lukt. Ik zal een aantal aspecten toelichten die daarbij van hulp kunnen zijn.

Elke document (Bouwtekening, bestek, kleurenstaat, garantieverklaring, gebruiksaanwijzing e.d.) dat geproduceerd wordt vanaf het initiatief tot de oplevering van een gebouw heeft een doel. Om de waarde van een document goed te kunnen begrijpen is het dus van belang te weten met welk doel het geproduceerd is.

Ontwerptekeningen
In eerste instantie zal de architect ontwerptekeningen maken met als doel om het ontwerp inzichtelijk te maken. Aan de hand van ontwerptekeningen kunnen dus ook door een architect de intenties van de oorspronkelijke ontwerper geanalyseerd worden.

Bouwaanvraagstukken
Als het ontwerp door de opdrachtgever goedgekeurd is wordt een bouwvergunning aangevraagd. De bijbehorende documenten geven daarom alle informatie die het de overheid mogelijk maakt het plan te toetsen aan de geldende bouwvoorschriften. Het betreft grofweg informatie over veiligheid (zoals eisen t.a.v. constructie, brandveilgheid en afscheiding van hoogteverschillen), gezondheid (zoals sanitaire voorzieningen, ventilatie, daglicht en isolatie) en bruikbaarheid (aanwezigheid en afmetingen van diverse ruimten, toegankelijkheid e.d.) en tegenwoordig ook eisen t.a.v. energiezuinigheid en milieu. In het algemeen kunnen betreffende documenten bij het archief van de gemeente ingezien en gekopieerd worden. Bedenk echter dat het uiteindelijk gerealiseerde gebouw kan afwijken van de bouwaanvraagstukken.

Contractstukken
Als de bouwvergunning verleend is wordt het project aan een aannemer uitbesteed. Daartoe worden contractstukken opgesteld, deze bestaan in het algemeen uit bestek en tekeningen. Deze documenten geven informatie over hoeveelheden en kwaliteit van toe te passen materialen maar ook over algemene voorwaarden zoals garanties en bouwtijd. Aan de hand van deze stukken kan de aannemer een aanneemsom bepalen. Als de opdrachtgever en aannemer overeenstemming hebben bereikt over de aanneemsom en contractstukken wordt een aanneemovereenkomst ondertekend. Met name bij geschillen kan het erg handig zijn als de VvE kan beschikken over de ondertekende contractstukken.

Verkoopbrochure
Om geïnteresseerden in een zo goed mogelijk te informeren wordt, vooral bij nieuwbouwprojecten, door de verkopende partij een verkoopbrochure gemaakt. De brochure bevat onder meer plattegronden, die de indeling en uitrusting van de woning laten zien inclusief de inwendige maatvoering. De tekeningen worden vaak aangevuld met een impressie van de woning, en overzicht van het gehele complex en soms ook met globale informatie over de locatie. Bij de brochure hoort ook een technische omschrijving met informatie over toe te passen materialen e.d. Verkooptekeningen maken deel uit van het koopcontract. Indien tijdens het bouwproces hiervan afgeweken wordt moeten de kopers hierover geïnformeerd worden.

Werktekeningen
Deze tekeningen worden gemaakt door de architect en de overige adviseurs (zoals constructeur en installatie-adviseurs) en geven de aannemer de definitieve informatie, waaronder maatvoering, die noodzakelijk is om daadwerkelijk te kunnen bouwen.

Productietekeningen
Na de aanbesteding zal de aannemer door diverse leveranciers en onderaannemers productietekeningen laten maken. Dit zijn bijvoorbeeld tekeningen van kozijnen, prefab beton, trappen en hekwerken. Maar ook de installaties worden compleet uitgetekend. Werktekeningen en productietekeningen zijn in het algemeen pas definitief als ze door de directie ‘voor uitvoering’ afgetekend zijn.

Opleveringsstukken
Bij de oplevering moet de aannemer de vereiste ‘garanties per onderdeel’ en gebruiksaanwijzingen verstrekken. Met name bij complexe projecten moet de aannemer bij oplevering tevens revisietekeningen leveren waarop aangegeven staat hoe diverse onderdelen, met name installaties, daadwerkelijk uitgevoerd zijn. Van de oplevering wordt een proces-verbaal opgesteld waarin o.a. vermeld staat welke gebreken geconstateerd zijn. Zichtbare gebreken die bij de oplevering niet geconstateerd worden hoeft de aannemer in principe niet meer te herstellen. De dag na de oplevering begint de onderhoudstermijn

Digitale tekstbestanden kunnen we tegenwoordig meestal met elk tekstverwerkingsprogramma openen, lezen en printen. Voor bouwtekeningen is dat anders. Vroeger tekenden de architecten op transparant papier welke vervolgens middels blauwdruk en later middels lichtdruk of fotokopieertechniek gekopieerd werden. Tegenwoordig worden tekeningen meestal digitaal geproduceerd. Daartoe zijn er diverse computerprogramma’s op de markt die onderling verschillen en bovendien ook met grote regelmaat vernieuwd worden.

Originele bestanden
Vanzelfsprekend bevatten de originele bestanden die door een tekenprogramma geproduceerd worden de meeste informatie. Om deze bestanden te kunnen gebruiken moet men echter over het betreffende, kostbare, tekenprogramma kunnen beschikken én over de kennis om zo’n programma te gebruiken. Om bestanden bruikbaar te houden zouden ze bovendien met enige regelmaat omgezet (geconverteerd) moeten worden naar de actuele versie van het betreffende programma.

Uitwisselingsbestanden
Om uitwisseling tussen verschillende tekenprogramma’s mogelijk te maken is een uitwisselingsformaat ontwikkeld. Elk tekenprogramma kan exporteren naar, en importeren van, diverse uitwisselingsbestanden. Momenteel zijn daartoe dxf- en met name dwg-bestanden het meest gangbaar. Het soort bestand kan overigens herkend worden aan de extensie; de letters achter de punt (bij tekstbestanden is dat bijvoorbeeld ‘doc’). Omdat er een ontwikkeling gaande is gebouwen niet meer in twee dimensies te tekenen (middels plattegronden, gevels en doorsneden) maar virtueel als een 3D model op te bouwen, is er nieuw uitwisselingsformaat in ontwikkeling; het ifc-bestand.

Printbestanden
Om te voorkomen dat bij het overdragen van digitale bestanden informatie verkeerd wordt weergegeven worden bouwtekeningen meestal uitgewisseld als pdf-bestanden. Dit zijn printbestanden die door de gebruiker gelezen en geprint kunnen worden, precies zoals de maker het bedoeld heeft. Pdf-bestanden kunnen door de ontvanger niet per ongeluk gewijzigd worden zodat de maker van het document ook kan instaan voor de juistheid van de verstrekte informatie. Let bij het printen wél op dat het bestand op een grootte van 100% geprint wordt. Want dan is de schaal van de tekening niet meer correct, wat tot fouten kan leiden.

Afdrukken
Natuurlijk kunt u ook gewoon afdrukken of kopieën archiveren. Deze zijn echter moeilijker te vermenigvuldigen en zullen sneller beschadigen of verdwijnen. Indien digitale bestanden niet voorhanden zijn kunt u bestaande afdrukken laten scannen. U mist dan wel de nauwkeurigheid en de ingesloten informatie die met name originele bestanden en uitwisselingsbestanden wél hebben.

BIM
Zoals gezegd zal in de toekomst de informatie tussen partijen die bij de bouw betrokken zijn, steeds vaker middels een 3D model uitgewisseld worden. Deze manier van informatie-overdracht wordt BIM genoemd. De 3D modellen zullen niet alleen informatie omvatten over de vorm van het gebouw, maar ook over materiaaleigenschappen, hoeveelheden, leveranciers enz. De mogelijkheden zijn onbegrensd. Voor professionele beheerders van gebouwen kan deze ontwikkeling veel voordelen hebben. Maar net als dat met tekstverwerkers niet automatisch goede teksten geschreven worden zal ook met BIM niet automatisch betrouwbare informatie gegenereerd kunnen worden.

Aanbeveling
Archiveer als VvE zo mogelijk in ieder geval alle documenten als pdf-bestanden die door de maker van die documenten geproduceerd zijn. Archiveer zo mogelijk ook de documenten in de vorm van een uitwisselingsbestand. Het archiveren in de vorm van het originele bestand zal in de meeste gevallen een overbodige luxe zijn.

Als waarschuwing willen wij hierbij nog even terug verwijzen naar hetgeen gezegd in ‘Documenten en hun status’. Ondanks dat elke digitale kopie gelijk is aan het origineel moet steeds bedacht worden dat de nauwkeurigheid en betrouwbaarheid nooit groter is dan de fase waarin het document geproduceerd is.

Wet- en regelgeving

Bouwbesluitregels voor aan- en uitbouwen worden strenger
Op 1 maart 2013 treedt het besluit tot wijziging van Bouwbesluit 2012 in werking. Er zal dan een voorschrift voor nieuwe dakkapellen en aan-of uitbouwen opgenomen. Bij het geheel oprichten of geheel vernieuwen van een dakkapel of van een aan-of uitbouw van een woning (bijvoorbeeld een serre) geldt dat ten aanzien van thermische isolatie en ventilatie aan de eisen van nieuwbouw voldaan moeten gaan worden. Bij nieuwe dakkapellen en aan- of uitbouwen mag dus in afwijking van het algemene voorschrift niet worden uitgegaan van het rechtens verkregen niveau.

Lees verder »

Zelf (ver)bouwen

Laat u adviseren door specialisten
Het is aantrekkelijk; een groot gedeelte van de werkzaamheden zelf uitvoeren. Daarmee kan een deel van een omvangrijke kostenpost, namelijk de manuren, worden uitgespaard. Het (ver-)bouwen van u eigen huis vergt echter veel aandacht, kennis en voorbereiding. Regelmatig komen mensen die het zelf (ver-)bouwen van de woning hebben onderschat daardoor alsnog voor een grote kostenpost te staan. Bovendien zorgt dit voor veel tijdsverlies en overlast. Voorkom problemen met het verbouwen van uw huis en laat u adviseren door specialisten.